التسجيل العيني للعقار.. طرق وشروط التسجيل باللائحة الجديدة

التسجيل العيني للعقار.. نظام التسجيل العيني للعقار الجديد سيضع حدًا للعديد من تداخلات الملكية بما يضمن حفظ الحقوق وحوكمة سوق عقارات السعودية بطريقة مبتكرة، وقبل الخوض في تفاصيل النظام ومميزاته.

التسجيل العيني للعقار

ويعد التسجيل العيني للعقار أحد طرق تسجيل الممتلكات العقارية عالميًا، وتتسم الطريقة بخصائص الدقة والانضباط بالقدر الذي يحفظ مصلحة كل مالك ويُمكنه من التصرف في الأصول بحرية تامة وبدون عوائق فنية.

وحرصاً من صحيفة 'السعودي اليوم' لخدمة قرائها ومتابعيها نرصد لكم في السطور التالية طريقة وشروط التسجيل العيني للعقار باللائحة الجديدة.

نشأة التسجيل العيني للعقار

التسجيل العيني للعقار من أحدث الوسائل العالمية في تسجيل الممتلكات العقارية للأفراد والمؤسسات، ولما يتميز به النظام من دقة متناهية وانضباط كامل، اجتهدت الهيئة العامة للعقار بالسعودية في تطبيقه على عقارات المملكة منذ مايو من العام 2019م؛ بغرض تخصيص سجلًا شاملًا لكل وحدة توصف فيه الوحدة بدقة متناهية وباستخدام الأدوات التكنولوجية العصرية في تحديد المساحة والموقع وطبيعة الوحدة، وموضح فيه كافة الحقوق والالتزامات الملقاة على عاتق المالك.

ماهو نظام التسجيل العيني للعقار ؟

منذ إعلان الهيئة العامة للعقار بالمملكة عن البدء في تطبيق نظام التسجيل العيني على عقارات المملكة ودعوتها ملاك الوحدات العقارية بالشروع في استيفاء متطلبات التسجيل الجديد والكل يسأل ماهو التسجيل العيني للعقار وما الفارق بينه وبين السجل العقاري التقليدي القديم.

وبشكل مبسط؛ السجل العيني للعقار عبارة عن مبادرة على مسار اكتمال التحول الرقمي المنشود في رؤية المملكة 2030 من خلال التوقف عن عملية تسجيل العقارات التقليدية القديمة، والتي كانت تتم بشكل يدوي في كثير من الأحيان، والتحول إلى إصدار وثيقة إلكترونية لكل منتج عقاري سعودي موضح فيه كافة بيانات العقار بدقة شديدة وبالاعتماد على عمليات مسح جيومكانية منهجية علمية يقوم بها متخصصون، وباستخدام وسائل المسح المتطورة الحديثة.

مميزات نظام التسجيل العيني للعقار

بهذه الكيفية في تحديد أوصاف وخصائص وطبيعة كل وحدة عقارية سعودية؛ فإن نظام التسجيل العيني للعقار يشتمل على عدد كبير من المميزات، يظهر أبرزهم في:

الدقة الشديدة هي السمة الأبرز في تطبيق التسجيل العيني بالمقارنة مع طريقة السجل العقاري القديمة التي كانت تعتمد في وصف الوحدة على التحديد الفردي بالعين المجردة، والذي لا يخرج بأي حال من الأحوال عن وصف الشوارع المحيطة بالعقار ومساحته التقديرية وموقعه بالنسبة للمبنى فقط، أما المسح الجيومكاني فيضع وصفًا شاملًا وكاملًا للوحدة من الخارج ومن الداخل.

تسهيل إمكانية التصرف في العقار وإتمام المعاملات القانونية اللازمة لاستغلاله التجاري بالبيع أو التأجير بدون أي معوقات بفضل التحديد الدقيق لكل صغيرة وكبيرة خاصة بالعقار، فضلًا عن كون السجل العيني للعقار دليل قانوني ووثيقة رسمية مسجلة بيد المالك.

التحديد الدقيق لموقع ومواصفات وأبعاد وإحداثيات العقار باسلوب علمي ممنهج يضع حدًا للخلافات القضائية التي تملئ ساحات المحاكم السعودية جراء الصكوك العقارية التي يسهل الطعن عليها لعدم اشتمالها على بيانات مدققة وكاملة عن الوحدة العقارية، بل في الأغلب تشتمل على أوصاف عامة.

دور الشهر العقاري في التسجيل العيني للعقار وزارة العدل

نظام التسجيل العيني للعقار وزارة العدل لا يتعارض مع دور مصلحة الشهر العقاري التابعة لوزارة العدل ولا يلغيه؛ ذلك لأن السجل العيني بمثابة وثيقة مخصصة في السجل العقاري لكل وحدة عقارية ضمن باقي الوثائق الخاصة بالوحدة، بالذات وثائق إثبات أسماء مُلاك الوحدة، ولكن الجديد أن الوارد في وثيقة السجل العيني من بيانات ومعلومات عن الوحدة يتعدى اسم المالك فقط إلى وضع وصف كامل للوحدة.

وهذا الوصف يتم بآلية متطورة مبتكرة تعتمد بشكل كامل على عمل متخصصين وعلى وسائل تكنولوجية حديثة تحدد بالضبط إحداثيات العقار، وهو ما يحد من تداخلات الملكية وتشابه الأوصاف بين العقارات المتجاورة، ومن ثَم يحفظ لكل مالك حقه الكامل في ملكية عقاره والتصرف فيه، بالإضافة إلى السجل العيني للعقار يشتمل أيضًا على توضيح وافي وكامل لكل الأوضاع النظامية للعقار من حيث الحقوق والالتزامات.

طريقة التسجيل العيني للعقار

أوضحت الهيئة العامة للعقار في المملكة طريقة التسجيل العيني للعقار والتي لا تتطلب سوى توجه مالك العقار بنفسه أو من ينوب عنه بتوكيل رسمي إلى مصلحة الشهر العقاري التابع لها العقار لتقديم طلب التسجيل العيني للعقار الذي يملكه، مع إرفاق الطلب بكل الوثائق والمستندات التي حددتها لائحة النظام التنفيذية، وعلى أثر ذلك سيتم تسجيل طلبه، وفي حالة عدم تقديم المستندات الثبوتية المقررة، أو تقديم مستندات غير صحيحة؛ يحق للشهر العقاري إلغاء الطلب تلقائيًا خلال شهر واحد من تاريخ التقديم، ما لم يقوم مقدم الطلب بتفادي الأخطاء الواردة في الطلب وتدعيم طلبه بالمستندات.

يعقب ذلك قيام لجنة متخصصة للتفتيش على العقار والبدء في أعمال المسح المكاني لاستيفاء البيانات والمعلومات المقررة بالسجل.

شروط التسجيل العيني للعقار

شروط التسجيل العيني للعقار بسيطة وغير معقدة، هي كالتالي:

تقديم المالك سند ملكية موثق، وكذلك كل المستندات التي تثبت أي حقوق عينية للملاك.

تقديم المخططات الهندسية إن وجدت، وأي مستندات تخص العقار من الناحية الفنية، خاصةً ما يتعلق بأعمال البناء أو الهدم

تحقق كل الشروط القانونية العقارية في العقار محل التسجيل، فلن يعتد بطلبات تسجيل العقارات المخالفة أو الصادر لها قرارات إزالة.

تجاوز مرحلة التفتيش على العقار وفحصه قانونيًا ومعماريًا من قِبل اللجنة المتخصصة وصدور شهادة البيانات والموافقة على التسجيل.

تصحيح أخطاء التسجيل العيني

نظام التسجيل العيني للعقار pdf المقررة من الجهات التنفيذية وضعت عدد من العوائق أمام إعادة تحديث بيانات السجل العيني بما فيها البيانات الخاطئة، ولذلك يتوجب على مالك العقار التأكد من صحة بيانات ما يقدمه من مستندات قبل تقديمها لكي لا يضطر إلى إعادة التصحيح لاحقًا، مع العلم أن إدارة التسجيل العيني للعقار تقوم تلقائيًا وبدون الرجوع للمالك بتصحيح أي أخطاء تكتشفها أثناء مراحل مراجعة الطلب وفحص العقار.

ولكن في حالة وقوع خطأ في بيانات السجل العيني للعقار فإن تصحيح هذا الخطأ لن يمكن تصحيحه إلا عقب مرور 60 يوم من تاريخ إصدار السجل، من خلال تحرير محضر لدى إدارة التسجيل العيني موضح فيه سبب حدوث هذا الخطأ وكيفية اكتشافه، وسيأخذ المحضر اجراءاته الروتينية حتى استبدال البيانات الخاطئة بالصحيحة.