أصدرت سوق السعودية لمشاريع البيع على الخارطة، في تقريرها الصادر مطلع 2024، أبرز التحديات في القطاع.
التحديات بمشاريع البيع على الخارطة
وجاءت التحديات كالآتي :
1- التسويق وتحديد المنتج
2- ضمان الجودة
3- الموقع كعنصر أساسي
4- ضغط السيولة
لبناء نموذج ناجح
ولبناء نموذج ناجح حددت أحد العناصر هو
' إدارة التغير الثقافي' وهو تكيف المواطنين السعوديين مع ثقافة الشراء المتغيرة للمشاريع على الخارطة. انتهى
أرى أن ' إدارة التغير الثقافي' هي الأهم في بناء الحملة السويقية والتي تتطلب بناء إعلانات تتسم بالموثوقية من قبل المعلن مع الخبرة في الشأن العقاري ..
فالأكثر شهرة لا يعني بالضرورة الأكثر تأثيراً في قرار الشراء لسلعة معقدة ..
منهجية البيع على الخارطة
مرفق لكم منهجية البيع على الخارطة:
1 - البيع على الخارطة في إدارة المخاطر التمويلية (بالنسبة للمطور)
2 - البيع على الخارطة في إدارة المخاطر التمويلية (بالنسبة للمقترض)
3 - البيع على الخارطة في البيئة الاستثمارية (وعاء الطلب)
4 - البيع على الخارطة في البيئة الاستثمارية (وعاء العرض)
5 - البيع على الخارطة في البيئة الاستثمارية (وعاء المضاربة)
6 - البيع على الخارطة في البيئة الاستثمارية (وعاء التخارج)
7- البيع على الخارطة في البيئة الاستثمارية (وعاءالشراكة)
وهي كتالي بشرح مبسط:
البيع على الخارطة في إدارة المخاطر التمويلية
1️⃣ البيع على الخارطة في إدارة المخاطر التمويلية (بالنسبة للمطور):
الأول:
سرعة دوران المال وذلك لإحتمالية البيع مع أو قبل انتهاء المشروع وهذا يرفع ضمان سداد المبالغ الممولة للمطور العقاري..
الثاني:
مبلغ تمويلي أقل للمطور العقاري لإحتمالية وصول دفعات نقدية من من المشتري.
إدارة المخاطر التمويلية
البيع على الخارطة في إدارة المخاطر التمويلية (بالنسبة للمقترض):
الأول:
مأمونية الكفاءة الائتمانية للقرض المقدم للمقترض حيث يقاس مؤشر التدفقات النقدية قبل استلام الوحدة السكنية فتبعات التعثر خارج إطار إخلاء الوحدة السكنية حيث لم تستلم بعد
الثاني:
تحسن الحالة المالية للمقترض قبل استلام الوحدة السكنية وتوفر حلول تمويلية أوسع مما قد يقلل من كلفة التأمين على القرض ضريبة التصرفات العقارية مؤجلة في البيع على الخارطة والتي تشكل 5%.
البيع على الخارطة في البيئة الاستثمارية (وعاء الطلب)
3️⃣ البيع على الخارطة في البيئة الاستثمارية (وعاء الطلب):
تحليل البيانات العقارية مصدر لبناء واتخاذ القرار في كيفية وكمية ونوعية البيع على الخارطة بشكل أكبر لأن 'الأصل' أن الربح في البيع على الخارطة يكون بهوامش ربحية أقل
الإفصاح عن مشاريع البيع على الخارطة ومراحل التطوير مؤتمت ولم ينعكس ذلك بشكل مؤتمت مع نسبة البيع لمشاريع البيع الخارطة الذي يتحقق منه دقة البيانات التي تُنتج تحليلاً دقيقاً لنوعية الطلب..
4️⃣ البيع على الخارطة في البيئة الاستثمارية (وعاء العرض):
تطوير الوحدات السكنية لغرض البيع دون تضمينها للبيع على الخارطة ينتج عنه ضخ وحدات سكنية غير محدد وقت لإنجازها
وقابلة لتكون حاضنة للبيئة التأجيرية وهذا ينعكس عنه ضبابية البيئة الاستثمارية للوحدات السكنية المعدة للبيع..
5️⃣ البيع على الخارطة في البيئة الاستثمارية (وعاء المضاربة):
العرض والطلب هي محددات لتكوين بيئة خصبة للمضاربة فلهذا ترسم السياسات للحد من المضاربة أو تشجيعها مع عدم المساس بحرية السوق وتنافسيته في ذات الوقت..
52% مقابل 48% بين العرض والطلب هي دائرة التوازن لوعاء المضاربة فزيادة العرض يقلل بناء مشاريع جديدة وشح العرض يساعد على زيادة الأسعار بوتيرة أسرع مع حرية المضاربة وعدم ضبطها..
أما إستمرار دائرة التوازن يساعد على تصدير العقارات دون وجود أثر جوهري على كلفة العقار للمستفيدين منه
البيع على الخارطة في البيئة الاستثمارية (وعاء التخارج)
6️⃣ البيع على الخارطة في البيئة الاستثمارية (وعاء التخارج):
هي مرحلة لنقل عقد البيع على الخارطة لمستثمر آخر أو مستفيد نهائي راغب بالوحدة والتخارج هو نتاج وعاء المضاربة..
التخارج يخضع لسياسات:
1. سياسات المشرع
2. سياسات المطور
3. سياسات الممول إذا كان الشراء بعقد تمويل
أو بالسياسة الموحدة وهي بالموائمة بين المشرع و المطور والممول لحوكمة التخارج وتخفيف عبء التكاليف
سرعة التخارج من قبل المستثمرين في عقود البيع على الخارطة لا ينعكس على العرض والطلب فقط وإنما قد ينعكس على:
1 . مستويات هوامش الربح
2 . عدد الدفعات وحجمها في كل عقد
3 . المشاريع الكبرى.
7️⃣ البيع على الخارطة في البيئة الاستثمارية (وعاء الشراكة):
أسلوب شرائي للوحدة العقارية المعروضة على الخارطة بتضمين الشراكة بين اثنين وأكثر وقد يكون التضمين في أصل ورقة البيع أو يكون التضمين خارج ورقة البيع إذا منع النظام حق الشراكة ..
لكن إذا منع النظام حق الشراكة خلق سوق موازي 'محافظ استثمارية' أو سلوك شرائي محفوف بالمخاطر..
هذا لا يتعلق بنضج النظام من عدمه فالأنظمة المرنة تخلق أسواق موازية والأنظمة المحكمة تخلق أسواق مضادة
المستشارة عبير حمدان.. أبرز ما تريد معرفته عن مشاريع البيع على الخارطة
