يعتقد الكثيرين ان العقارات افضل استثمار يضمن للشخص مستقبل افضل وأكثر أمانًا على الأقل.
يأتي ذلك في مخالفة للتوقعات بأن الأسهم تتفوق من حيث العائدات على السندات الحكومية، وفقًا لنتائج دراسة نُشرت مؤخرًا تحت عنوان 'لغز إجمالي مكاسب المخاطرة'.
عائدات السندات الحكومية والأسهم
وفقًا لأغلب التقديرات، تبلغ الفجوة بين عائدات السندات الحكومية والأسهم نحو 6.5% لصالح الأخيرة، ففي حين توفر ديون الحكومة عائداً متوسطاً يبلغ 1% سنويًا، يصل متوسط العائد السنوي للأسهم 7.5% لكنها أكثر خطورة.
فما هي العائدات والمخاطر
- من الصعب قياس عائدات العقارات على مر الزمن وفي مختلف البلدان، وتتمثل إحدى الصعوبات في أنه إذا اشترى الشخص منزلًا، فإنه يستمتع أيضًا بالإقامة فيه ولا يتعين عليه دفع إيجار في مكان آخر، وهي أمور ليس من السهل تقدير قيمتها.
- شكك العديد من المحللين في قوة عائدات الإسكان خلال المائة عام من 1890 إلى 1990 في أمريكا، لكن الدراسة المذكورة سلفًا والتي أعدها الاقتصاديون 'أوسكار جوردا' و'موريتز شوليك' و'آلان تايلور' شكلت قاعدة بيانات حول أداء القطاع في 16 اقتصادًا متقدمًا.
- ليس ذلك فحسب، نظرت الدراسة في أداء القطاع منذ عام 1870 وحتى الآن، وتوصل الباحثون إلى أن عائدات الإسكان تتساوى تقريبًا مع عائدات الأسهم، لكنها تتميز بكونها استثماراً أقل خطورة.
- بلغ متوسط العائد على الأسهم سنويًا 6.7% وفقًا للدراسة، في حين بلغ 6.9% لقطاع الإسكان، لكن على صعيد الولايات المتحدة منفردة كان الأمر مختلف قليلًا، حيث حققت الأسهم 8.5% والإسكان 6.1%، لكن هذه النسبة الأخيرة تظل مرتفعة أيضًا.
- الانحراف المعياري لعائدات الإسكان، الذي يعد مقياسًا للمخاطرة، أقل من نصف الانحراف المعياري لعائدات الأسهم، وهناك مقياس آخر وهو تباين عائدات الإسكان مع مستويات الاستهلاك الخاص، والذي يظهر أن العقارات أكثر أمانًا من الأسهم في المتوسط.
نتائج الدراسة حول الاستثمار
- أحد الآثار الواضحة، هو ضرورة التفكير بشأن الاستثمار بشكل أكبر في العقارات، ويوضح الباحثون أن تكاليف المعاملات الخاصة بتداول العقارات لا تمحو المكاسب المترتبة على الاستثمار فيها، على الأقل بالنسبة للمشتري التقليدي.
- بسبب العولمة، ترتبط عائدات الأسهم بشكل متزايد عبر البلدان، ما يصعب عملية التنويع، لكن هذه الظاهرة أقل في أسواق العقارات التي تعتمد بالأساس على الظروف المحلية بشكل أكبر، وبالتالي فشراء المساكن في بلدان مختلفة يحقق التنوع الجيد أفضل من الأسهم.
- إحدى النتائج المترتبة على ذلك هي أن جيل الألفية الذي غالبًا ما يتجنب الاستثمار في العقارات بسبب تجربة الفقاعة العقارية في الولايات المتحدة والديون المرتفعة، سيخسر فرصته لتحقيق مكاسب جيدة من الاستثمارات.
- بغض النظر عن العقارات، يظل الاقتصاديون لا يفهمون جيدًا لماذا لا يشتري الناس المزيد من الأسهم باستخدام النقد الذي بحوزتهم، ربما يرجع ذلك إلى المخاوف السائدة من المخاطر المرتفعة، لكن حتى مع انخفاض المخاطر بالنسبة إلى أصول مثل العقارات يفضل الناس التمسك بالنقد.
النقدية والاستثمار
- اللغز الذي لم يستطع الاقتصاديون حله بشأن النقدية والاستثمار، ربما يعني أن المخاطرة هي لاعب أصغر في تشكيل قرارات المحافظ الاستثمارية مما اعتاد الناس التفكير فيه، وقد تكون هناك أسباب نفسية وذات علاقة بالتنشئة أو تجزؤ السوق تدفع الأشخاص لذلك.
- علاوة على ذلك، فإن المراجحة من المستثمرين الأثرياء الذي يواجهون قيودًا أقل على السيولة، لم تكن قوية بما يكفي للقضاء على معدل فروق العائد في العقارات والأصول ذات العائد المنخفض.
- أداء الماضي لا يعكس دائمًا النتائج المستقبلية، وعلى سبيل المثال، تدخل العديد من الدول الصناعية فترات منخفضة من النمو السكاني، وهذا يعني أن عائدات الإسكان المستقبلية لن تكون قوية للغاية لأن الطلب سيكون ضعيفًا.
- رغم أنه لا ينبغي استثمار الكثير من الأموال بناءً على ورقة بحثية أو دراسة واحدة، فإنه يبدو أن حالة الأسواق العقارية تحسنت كثيرًا.
