يبحث الكثير من المواطنين عن هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة؟ وما هي الحالات التي يمكن فيها ذلك؟ تنص القوانين الخاصة بالمنشآت والأملاك بالشهر العقاري على عدة تابعيات بحق جواز فسخ عقد الإيجار من عدم أحقية ذلك، لذا قام كبار المحامين بالقانون المدني باستيفاء الإجابة على هذا السؤال والذي يتم توضيحه من خلال صحيفية السعودي اليوم.
هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة؟
هناك الكثير من المستأجرين الذين يرغبون في فسخ عقد الإيجار لعدة أسباب، أو عدم توافق الشروط المتبعة في عقد الإيجار، لذا يبحثون على طريقة لفسخ العقد، أو يرغب المؤجر في إنهاء العقد لأسباب مختلفة.
لذا يمكن إنهاء العقد من أحد الطرفين، ولكن بشرط إبلاغ الطرف الآخر وفقًا لما ينص عليه عقد الإيجار والقانون، ذلك عن طريق إخطار الطرف الآخر بموجب فسخ العقد الذي يتم إنهاؤه بلحظة استلام الإخطار، إلا أن ينص القانون المحدد أو وجود إجراءات قانونية أو عقد الإيجار على خلاف ذلك.
يمكن أن يتم تحديد الأسباب لفسخ العقد عن طريق القانون، مثل: أن أحد أطراف العقد لا يحمل ترخيص القيام بأي أنشطة غير وافية للقيام بها بموجب العقد المذكور، ومن هنا تأتي الإجابة الكافية على هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة؟ ولكن مع توضيح الأسباب الخاصة بفسخ العقد.
أسباب إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء المدة
هناك بعض الأسباب التي تمكن أحد الطرفين من الإخلاء بالعقد، وفسخه قبل انتهاء المدة المذكورة به.
هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة
أولًا: يكون الإنهاء بالاتفاق بين الطرفين
إفادة التشريعات المدنية أحقية إنهاء العقد باتفاق الطرفين على ذلك، ما لم ينص القانون على دون ذلك، بإمكان الطرفين الاتفاق في أي وقت على إنهاء صلاحية العقد قبل انتهاء المدة، بإضافة بند ينص على ذلك في عقد الإيجار.
• يمكن إضافة بند في عقد الإيجار يكون بنفس شكل الاتفاقية ينص على إنهاء العقد بعد عام على الأقل من تاريخ تنفيذ العقد.
• في حالة عدم الاتفاق على هذا البند من قبل الطرفين، يتم إنهاء الاتفاقية وإعفاء الطرفين من أي التزامات من لحظة الاتفاق على إنهاء صلاحية العقد، ما لم يكن هناك خلاف ذلك في الاتفاقية أو تغيير في عقد الإيجار.
ثانيًا: حدوث إنهاء للعقد من أحد الطرفين دون محكمة
من الممكن لأحد الطرفين فسخ العقد دون الآخر في حالتين، يتم تحديدهما حسب المدة.
هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة
1- فسخ عقد الإيجار غير محدد المدة
هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة؟ يمكن لأحد الطرفين فسخ العقد سواء من جانب المؤجر أو المستأجر بحسب الاتفاقية المنصوص عليها بشكل مباشر، وهذا يكون بموجب القانون فقط إن كان عقد الإيجار غير محدد المدة.
ولكن في هذه الحالة يجب إخطار الطرف الآخر بموجب فسخ العقد قبل انهاءه بمدة شهر على الأقل، أما في حالة الاتفاق على دفع 3 شهور مقدم، يكون الاتفاق على شروط أخرى في نفس العقد.
2- فسخ العقد محدد المدة
إن تم الاتفاق في عقد الإيجار على مدة معينة، فهل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة أم لا؟ إن القانون في هذه الحالة لا ينص على حق إنهاء العقد في وقت مبكر من أحد الطرفين دون الآخر.
في حالة السماح لأحد الطرفين بحق فسخ العقد قبل انتهاء مدته، يجب أن يتم الاتفاق على ذلك بالعقد المُبرم بينكم لحق جانب واحد في فسخ العقد، وإن لم يتم ذلك فلن يكون لأي طرف حق الانسحاب من عقد الإيجار خارج المحكمة.
أما في حالة كلا الطرفين في نشاط ريادي، قد يكون لأحدهما الحق في إنهاء العقد مبكرًا خارج نطاق المحكمة، فعلى سبيل المثال، فإن تبعًا للقانون بشأن حماية حق المستهلك، فلن يحق له الاحتجاج على الإنهاء المبكر، وبهذا يكون المحاولة في تمديد بند إنهاء عقد الإيجار من طرف واحد لكي تشمل علاقة الإيجار لا تتفق في هذه الحالة.
ليكون لأحد الأطراف الحق في إنهاء العقد خارج الحكمة، فمن المهم إرسال إخطار برفض التنفيذ، لذا إذا مارس جانب واحد لهذا الحق، يجب الانتباه لبعض النقاط الهامة.
• إذا تم تلقي إخطار بالرفض من جانب واحد لتنفيذ فسخ العقد إذا لم ينص العقد على دون ذلك، يُعد وقت استلام الإشعار أو تاريخ توقيع المستلم في إيصال الارجاع علامة للسلطة البريدية.
• على أن يتأكد المرسل من العنوان الصحيح للمستلم وطريقة الإرسال، وتم تسليم الإشعار إلى العنوان الصحيح، ولكن لم يتخذ المستلم أي إجراء لتلقي الإشعار، حينها يعتبر المستلم أنه تم إخطاره وهذا على النحو الواجب يُعد خطر المسؤولية من عدم استلام الإشعارات.
• يجب أن يتم التحقق من عنوان المرسل إليه بإشعار الرفض لتنفيذ العقد مع عنوانه المسجل بالكيان القانوني، ويتم التحقق من ذلك، إذا كان الطرف الآخر على علم بالعنوان الفعلي للمستلم بفرض حُسن النية، فيجب حينها تكرار الإشعار على العنوان الفعلي.
فسخ العقد بناءً على طلب أحد الطرفين بالمحكمة
إذا لم يتم الإتفاق خارج المحكمة على انتهاء صلاحية عقد الإيجار قبل الفترة المتفق عليها، يلجأ أحد الطرفين إلى المحكمة لإتمام الأمر وفقًا لبعض الشروط.
هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة
1- فسخ العقد بناء على طلب المؤجر
توجد بعض الحالات التي يحق للمؤجر فيها فسخ العقد قبل انتهاء مدته من قبل المحكمة.
• أن ينتهك المستأجر شروط الاتفاقية أو غرض استخدام العقار بشكل كبير.
• أن يستهلك المستأجر ممتلكات العقار بغير حق وفقًا للبنود المقررة في اتفاقية عقد الإيجار.
• يتأخر المستأجر في دفع الإيجار أكثر من مرتين متتاليتين بعد مرور مدة طويلة على ميعاد الدفع المحددة في عقد الإيجار.
• ألا يقوم المستأجر بإجراء التصليحات الخاصة بممتلكات العقار وفقًا للشروط المنصوص عليها باتفاقية العقد.
• إذا لم يتم وضع هذه الشروط باتفاقية عقد الإيجار تبعًا للقانون والإجراءات القانونية الأخرى، فإن الإصلاحات الرئيسية مسؤولية المستأجر إذا مرت مدة زمنية معقولة على تواجده بالعقار.
• للمؤجر الحق في إرسال إشعار تحذيري للمستأجر ينص على وفائه بالالتزامات التي نص عليها اتفاقية عقد الإيجار خلال فترة زمنية معقولة وإذا لم يتم الالتزام حينها يحق للمؤجر طلب فسخ العقد مبكرًا.
2- فسخ عقد الإيجار بناءً على طلب المستأجر
يحق للمحكمة فسخ عقد الإيجار للمستأجر قبل انتهاء مدته في بعض الحالات التي يتقدم بها المستأجر لحق فسخ العقد.
• أن يخلق المؤجر بعض العقبات أمام استخدم العقار من قبل المستأجر تبعًا للشروط المنصوص عليها باتفاقية عقد الإيجار.
• أن تكون الممتلكات الموجودة بالعقار غير صالحة للاستخدام ولم يتم الاتفاق عليها ببنود عقد الإيجار، فلا يجوز للمستأجر أن يكتشف الأمر أثناء التفتيش على الممتلكات أو التحقق من مدى صلاحية هذه الممتلكات للخدمة عند إبرام عقد الإيجار.
• عدم قيام المؤجر بالإصلاحات الكبيرة الخاصة بالعقار والتي تُعد خارج مسؤولية المستأجر بحسب ما ينص اتفاقية العقد المبروم.
• أما في حال عدم الاتفاق على ذلك بالعقد المبرم، سيكون العقار غير صالح للاستخدام وليس من مسؤولية المستأجر إصلاحها.
• في حالة عدم إعطاء المستأجر الملحقات والمستندات الخاصة بالعقار والتي يحق له أخذها وفقًا للشروط المنصوص عليها بالعقد المبروم، مثل: المفاتيح وبذلك يكون حق استخدام العنصر المؤجر مستحيل.
• أن يُحرم المستأجر من حقه في استخدام العقار بحسب ما ينص العقد.
• عدم تحذير المستأجر من حقوق الأطراف الثالثة على العنصر المؤجر كحق الارتفاق أو حق الرهن وكل ما هو على نحو ذلك.
• إذا كان العقار غير مؤهل للإسكان أو استخدامه في أي نشاط مهني بعد إبرام العقد، فيكون من حق المستأجر طلب فسخ العقد قبل انتهاء مدته لعدم إلحاق الضرر به وبالآخرين.
قبل أن تتساءل هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة؟ عليك بتحديد الأسباب الواضحة لهذا الطلب وفقًا لما ينص عليها القانون وبنود العقد المقررة بين الطرفين.
