جائحة التضخم والفائدة .. تحاصر السوق العقاري شرقا وغربا

تواجه الأسواق العقارية على مستوى العالم مايشبة جائحة كوفيد 19 ، إذ جازا لتعبير، التضخم والفائدة ،هما العامل المشترك فى هذا الأمر الكل في العناء سواء، لا يختلف السوق الأمريكي عن السوق الصيني عن السوق الأوربي ، وأسواق الشرق الأوسط على خط المواجهة، التقارير الواردة من وكالات الأنباء العالمية تناولت هذا الملف اجمالا وتفصيلا ، وإن كان المحور الرئيس هو التضخم والفائدة .

أنتعاشة السوق العقاري التجاري السعودي .. تغطى على تراجع السكني

البداية كانت من السوق الأمريكى الذى يعانى بسبب الارتفاع المتزايد لتكلفة الرهن العقارى، وهو ما ظهر أيضا فى دولة الجوار كندا ، وجنوبا الى دول أمريكا اللاتنية ، ثم انتقل الى اقصى الشرق وتحديدا الصين ، التى يلاحق شركات التطوير العقارى فى سوقها العملاق ، انخفاض المبيعات الأمر الذى ترتب عليه ديون مليارية للبنوك وتعثر الاف الصنيين عن اتمام صفقات الشراء التى كانت تأمل شركات التطوير العقارى فى الصين اتمامها .

بنظرة على أسواق الشرق الأوسط والسوق السعودى على وجه التحديد بينت أحدث التقارير الصادرة عن ارتفاع إجمالي القيمة السوقية للعقارات خلال الأعوام الاخيرة بنحو 3.2 مليار ريال، واستقر الإجمالي على عند 1.42 تريليون ريال، الأمر الذى القى بظلال ايجابية على مؤشرات البورصة العقارية بنسبة بلغت 0.2 %

أسواق الشرق الأوسط والسوق السعودى

وسجلت السوق العقارية السعودية ، إجمالى صفقات بنسبة 44 % ، وارجع الخبراء ذلك بتحسن القطاع التجارى ، فى حين مازال القطاع السكنى يعانى من الانكماش والتراجع بسبب ارتفاع الفائدة ، نموالقطاع التجارى ، قاد القطاع العقاري فى العموم لتحقيق نتائج ايجابية بلغت 7.3 مليار ريال، حصيلة 503 الف صفقة عقارية .

الخيط الرفيع الذى يربط أسواق العقار العالمية ، رصدته الاقتصادية ' فى تقرير معمق ذكرت فيه أن بيانات التضخم في الولايات المتحدة الأمريكية خلال شهر سبتمبر الماضي، سجلت ارتفاعا عن التوقعات التي قدرته بنحو 3.6 % إلى 3.7 % ، وهو المعدل نفسه الذي تم تسجيله خلال أغسطس الماضي، فيما تراجع مؤشر أسعار المستهلك الأساس إلى 4.1 %، مقارنة بنحو 4.3 % خلال الشهر الأسبق، وهي التطورات التي عكست عدم قدرة التضخم الولايات المتحدة على التراجع تحقيقا لمستهدفات الاحتياطي الفيدرالي، ودفعت في الوقت ذاته بتوقعات الأسواق والمستثمرين بارتفاع احتمالات رفع الفيدرالي معدل الفائدة قبل نهاية العام الجاري حيث تبلغ الآن 5.5 % ، وأن تصل الفائدة إلى 5.75 % خلال أحد الاجتماعين الأخيرين للاحتياطي الفيدرالي خلال العام الجاري، وفي حال حدث ذلك فسيكون المعدل الأعلى للفائدة الأمريكية منذ 6 يناير 2001، وأن تقوم البنوك المركزية الخليجية برفع معدلات الفائدة لديها في الاتجاه نفسه، ما سيؤدي بدوره إلى مزيد من ارتفاع تكلفة التمويل الرهن العقاري، ويضاعف بكل تأكيد من التحديات الراهنة القائمة في مختلف نشاطات الاقتصاد المحلي، ومن ضمنها النشاط العقاري بشكل عام، والنشاط العقاري السكني خصوصا، الذي يزيد اعتماده بدرجة أكبر مقارنة بغيره من قطاعات السوق العقارية المحلية على الائتمان البنكي، وهو الأمر الذي ظهرت آثاره العكسية منذ مطلع النصف الثاني من العام الماضي، وما زالت قائمة حتى تاريخه الراهن.

المؤثرة في النشاط العقاري

فوفقا لنتائج المتابعة المستمرة لأبرز التغيرات القائمة على العوامل الأساسية المؤثرة في النشاط العقاري، فقد استمر ارتفاع معدل الفائدة بين البنوك لفترة 3 أشهر، واستقراره عند أعلى مستوياته التاريخية منذ مطلع 2001 التي تجاوزت حتى مطلع الأسبوع الماضي سقف 6.2 % ، ويعد المعدل من أهم المؤشرات على اتجاهات أسعار الفائدة محليا، التي تشير إلى التغيرات الراهنة على بقية معدلات الفائدة لفترات زمنية أطول، من أهمها معدل الرهن العقاري ووصوله إلى مستويات قياسية، مقارنة بأدنى مستوياته المسجلة خلال الفترة 2019 حتى ما قبل نهاية الربع الأول من 2022.

مبيعات العقارات السكنية

حمل الارتفاع المطرد لمعدل الفائدة 'تكلفة الرهن العقاري'، تحديات كبيرة لسوق التمويل العقاري طوال أكثر من 20 شهرا، بوصوله إلى أعلى مستويات له خلال 23 عاما، وانعكست بدورها آثاره على عموم النشاط العقاري محليا، وعلى القطاع السكني بدرجة أكبر مقارنة ببقية القطاعات الرئيسة في السوق العقارية المحلية، وهو ما تجلت مؤشراته السلبية في مستويات القروض العقارية الجديدة الممنوحة للأفراد وفقا لما أشارت اليه بيانات البنك المركزي السعودي ، بانخفاضها بمعدل سنوي خلال الأشهر الثمانية من العام الجاري بنسبة تجاوزت 39.3 % ، رافقها انخفاض مماثل في إجمالي قيمة الصفقات العقارية للقطاع السكني للفترة نفسها بنسبة 37.8 % ، وانخفاض بنسبة أكبر على مستوى حجم مبيعات العقارات السكنية بنسبة وصلت إلى 31.9 % خلال الفترة نفسها، وفقا لبيانات السوق العقارية الصادرة من وزارة العدل السعودية ..